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Il sito di sviluppo è nascosto tra Cameron Park e il Waco Center for Youth.

In questa foto del 2022, un cancello su Park Lake Drive fornisce l'accesso alla proprietà dove gli sviluppatori sperano di costruire una suddivisione al confine con Cameron Park.

Martedì la Commissione del Piano Waco ha approvato il piano finale su un quartiere tascabile di 151 unità duramente combattuto al confine con Cameron Park, visto per la prima volta dalla commissione per la zonizzazione di sviluppo delle unità pianificate nel maggio 2022.

Il costruttore, Turner Brothers Development, andrà avanti con lo sviluppo di diritto in un distretto di zonizzazione R1-B per creare alloggi unifamiliari su circa 36 acri tra il Waco Center for Youth e Cameron Park. A causa di un emendamento all'ordinanza di lottizzazione della città nel mese di giugno, la commissione del piano sarà l'ultima tappa per le mappe di lottizzazione piuttosto che l'approvazione del consiglio comunale.

Lo sviluppo è arrivato per la prima volta alla commissione del piano e al consiglio comunale l'anno scorso con una richiesta di zonizzazione PUD, che avrebbe consentito al promotore una maggiore flessibilità rispetto alla zonizzazione unifamiliare del sito, in cambio di requisiti aggiuntivi richiesti dalla città.

"Una cosa che penso sia interessante in questo caso, semplicemente editorializzare la mia opinione personale o prenderla in considerazione, è che inizialmente avevano presentato un PUD, c'era questa interessante opportunità di avere un processo più collaborativo... ma sembra che a causa di Da quel processo sono emersi molti respingimenti da parte dei quartieri”, ha affermato il presidente della commissione del piano Ross Harris. "È solo un esempio interessante di come molte persone tengono molto a un luogo e, a causa... del modo in cui si è verificata la risposta, sembra che ciò abbia spinto lo sviluppatore a intraprendere una strada in cui c'erano meno opportunità di collaborare."

Un'udienza pubblica nel giugno 2022 ha suscitato preoccupazioni da parte della Cameron Park Neighbourhood Association sul potenziale traffico, drenaggio e altri impatti ambientali dello sviluppo sul quartiere e sul parco. Dopo il proseguimento dell'udienza pubblica, il promotore ha ritirato la sua richiesta PUD e ha iniziato di diritto il platting.

Harris ha detto di aver percepito che l'incomprensione del quartiere era che se il PUD non fosse stato concesso, lo sviluppo non sarebbe avvenuto, sebbene lo sviluppo fosse consentito direttamente dall'attuale zonizzazione.

L'associazione di quartiere ha successivamente proposto una modifica dell'ordinanza che avrebbe ampliato la copertura del distretto del corridoio del fiume Brazos per comprendere il nuovo sviluppo, anche se sarebbe stato previsto con requisiti non ampliati poiché era già in fase di placcatura. A maggio il consiglio comunale ha approvato degli emendamenti alla copertura per includere requisiti relativi ad alberi e illuminazione, ma ha negato l'espansione del distretto.

Martedì la commissione di piano ha approvato la planimetria definitiva di 151 lotti con condizioni relative ai servizi, al traffico e all'ingegneria. La piattaforma comprende attualmente anche nove lotti che sono circa 15 piedi quadrati più piccoli rispetto ai requisiti minimi di area del lotto, che saranno corretti prima della completa approvazione.

L'approvazione con condizioni significa che la piattaforma non dovrà essere nuovamente rivista dalla commissione del piano e sarà invece esaminata dal personale comunale, in base a una modifica all'ordinanza sulla suddivisione di Waco in conformità con la recente legislazione statale.

Dal momento che lo sviluppo non prevede una zonizzazione personalizzata, il processo di pianificazione diventa amministrativo piuttosto che discrezionale e "se soddisfano tutti i commenti allora la città deve approvarlo", ha affermato il direttore della pianificazione di Waco Clint Peters.

"Per i cambiamenti di zonizzazione, i permessi speciali, gli abbandoni, è soggettivo con il feedback del pubblico, del personale, e tutti voi avete più soggettività nei confronti di ciò", ha detto Peters in risposta a una domanda del commissario Taylor Allen sulla capacità del gruppo di influenzare la piattaforma a questo punto. "Le mappe, per legge statale, se soddisfano tutti i requisiti dell'ordinanza, le città sono tenute ad approvarle."

Peters ha affermato che il costruttore intende incorporare molte delle stesse caratteristiche proposte nel PUD originale, inclusa la conservazione degli spazi aperti, marciapiedi su ogni strada, vicoli posteriori e connettività dei sentieri, ma non vi è alcuna eccezione alla dimensione minima del lotto. L'attuale zonizzazione consente effettivamente una densità di lotti maggiore di quella che avrebbe il PUD, ha detto.